Tranh cãi khi phạt cọc

Toà Cần Thơ vừa xử một vụ tranh chấp khá thú vị.

VỤ VIỆC

A bán cho B lô đất 2.500 m2 với giá 10 tỷ đồng. Thay vì kí Hợp đồng mua bán, hai bên kí Hợp đồng uỷ quyền [định đoạt]. Sau đó B phân lô bán nền. 

B đã kí hợp đồng đặt cọc với C. Theo đó C đặt cọc 200 triệu đồng. Theo hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc không thực hiện đúng cam kết thì phải bồi thường gấp hai lần số tiền đã đặt cọc. 

Hết hạn mà C chưa được kí Hợp đồng mua bán nên C đã kiện A ra toà, yêu cầu phạt cọc 400 triệu & hoàn trả 200 triệu tiền cọc (tổng cộng là 600 triệu).

 

BẢN ÁN

Toà sơ thẩm tuyên: (1) Vì B chỉ là người được uỷ quyền nên A là người có nghĩa vụ bồi thường; (2) số tiền bồi thường là 400 triệu và đồng thời A phải hoàn trả số tiền cọc là 200 triệu.

Toà phúc thẩm tuyên: (1) A là người phải bồi thường; (2) A chỉ phải bồi thường 200 triệu và hoàn trả 200 triệu tiền cọc.

--

Mua bán nhà đất bằng Hợp Đồng Uỷ Quyền Định Đoạt là chuyện thường ngày ở huyện. Có nhiều lý do để người ta chọn như vậy. Trước đây người ta “uỷ quyền” nhằm lách thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Cơ quan thuế đã thực hiện biện pháp gây tranh cãi là bất kể uỷ quyền thật hay uỷ quyền nhằm che giấu giao dịch thật sự là mua bán, thì cơ quan này cũng đều đánh thuế thu nhập cá nhân. Hiện nay, đa phần người ta làm Hợp đồng uỷ quyền khi mua bán chỉ nhằm mục đích là giảm thiểu thời gian đi đăng bộ. Nói ngắn gọn là nó thuận tiện cho việc mua đi bán lại, “lướt sóng”.

Quay trở lại vụ việc đang được đề cập, rõ ràng toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều đã có quyết định xác đáng, đúng luật khi xác định người có nghĩa vụ bồi thường khoản tiền cọc cho C. Theo qui định tại khoản 1 điều 134 Bộ luật Dân sự thì “Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân  nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác  xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”. Quan hệ giữa A và B là giao dịch giả tạo hay không đó là chuyện của các bên. 

Lập luận sau đây của Toà là tuyệt hay: 

“do giấy đất vẫn đứng tên A nên A vẫn còn là chủ sở hữu tài sản là quyền sử dụng thửa đất trên. Về mặt pháp luật, bị đơn thực hiện thủ tục ủy quyền cho B đối với thửa đất chứ không phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho B. Do đó, quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất giữa A và B phát sinh theo quy định về hợp đồng ủy quyền hai bên đã ký kết. Xét nội dung hợp đồng ủy quyền, tòa cho rằng bị đơn phải biết và phải chịu trách nhiệm đối với các công việc mà người nhận quyền là B thực hiện, trong đó có việc ký hợp đồng đặt cọc với nguyên đơn”.

 

Trong mối quan hệ với C, thì A vẫn là bên nhận cọc. Do đó, bất kể B có trả lại tiền [cọc] cho A hay không, A vẫn là người phải chịu trách nhiệm với C. Âu đó cũng là cái giá đi cố tình “lách luật” vậy.

Tuy nhiên điểm thú vị của case này không phải là ai có nghĩa vụ với C mà là việc phải trả lời cho câu hỏi A phải bồi thường cho C bao nhiêu vì hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Toà án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của C, buộc A phải bồi thường cho C 600 triệu. Toà cấp phúc thẩm cho rằng mức bồi thường 400 triệu cho hai hợp đồng đặt cọc là chưa đúng theo Điều 328 BLDS năm 2015 nên có điều chỉnh lại. Theo đó A phải trả cho C 400 triệu (bao gồm 200 triệu tiền cọc và 200 triệu phạt cọc).

Trả lời cho câu hỏi: A phải bồi thường cho B bao nhiêu phải xuất phát từ qui định của Bộ luật Dân sự. Theo đó “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác[điều 328.2 BLDS]”.

Qui định phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là một qui định rất công bằng. Anh cọc mà không mua, anh mất cọc. Anh nhận cọc mà mà không bán thì anh cũng phải mất ĐÚNG BẰNG SỐ TIỀN MÀ BÊN ĐẶT CỌC BỊ MẤT khi phá cọc. Còn bản thân số tiền cọc mà họ đã giao cho bên nhận cọc thì bởi vì họ không lỗi lầm gì, đất họ không được mua, thì họ phải được nhận lại. Công bằng quá! Lâu dần, ngôn ngữ mua bán nôm na là “không mua thì mất cọc, không được mua thì được trả [hay bồi thường] gấp đôi”. Tự thân chữ BỒI THƯỜNG trong thông lệ mua bán nó là TỔNG CỦA TIỀN CỌC & TIỀN PHẠT CỌC. Nên khi các bên mua bán nói “không bán thì phạt cọc gấp 3 lần tiền cọc” được hiểu là bên bán phải trả cho bên đặt cọc 300% số tiền cọc, ngoài ra không trả thêm gì nữa cả. 

Nhưng đó là một cách hiểu. Nếu dựa trên qui định của Bộ luật Dân sự vấn xác định nghĩa vụ bồi hoàn của A không phải như vậy. Nghĩa vụ của A sẽ bao gồm hai nghĩa vụ: (1) trả lại tiền cọc; và (2) bồi thường hành vi vi phạm hợp đồng đạt cọc. Cái khó trong case này đó là các bên chỉ nói về việc bồi thường do vi phạm cọc mà không nói gì về việc có trả lại khoản cọc mà C đã giao cho A (thông qua B) hay không. Và liệu rằng, ý định thật sự của C khi viết chữ BỒI THƯỜNG CỌC gấp 2 lần trong hợp đồng đặt cọc có bao gồm khoản cọc hay không?

Hãy quay lại qui định của BLDS: 

nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo tôi có 2 cách hiểu qui định này.

Cách 1: bên nhận cọc vi phạm, thì bên này ĐƯƠNG NHIÊN phải hoàn trả cọc và bồi thường 100% khoản cọc. Các bên thích thì cứ thoả thuận khác với qui định này. Tức là các bên (1) có thể thoả thuận CHỈ NHẬN LẠI CỌC, KHÔNG CẦN BỒI THƯỜNG, (2) có thể thoả thuận CHỈ CẦN BỒI THƯỜNG, KO CẦN NHẬN LẠI CỌC, (3) có thể thoả thuận NHẬN LẠI CỌC & BỒI THƯỜNG VỚI MỨC BẤT KÌ. 

Cách 2: chuyện hoàn trả lại cọc là luôn luôn áp dụng, bất kể có thoả thuận hay không. Nhưng các bên có thể thoả thuận mức bồi thường (tương đương, gấp đôi, gấp 3....). Chữ “phải trả cho bên đặt cọc .... một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” được hiểu trong cách diễn dịch này.

Cá nhân tôi, tôi ủng hộ cách hiểu: Tiền cọc trong mọi trường hợp là phải được hoàn trả, trừ khi các bên thể hiện một cách minh thị khả năng ngược lại. Nên khi nói bồi thường gấp đôi, tức là bên đặt cọc ngoài số tiền cọc thì họ còn được bồi thường thêm một khoản trị giá 200% giá trị khoản cọc. Nói cách khác, tôi ủng hộ bản án sơ thẩm.

 KINH NGHIỆM SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG

Về mặt kỹ thuật soạn thảo hợp đồng, tôi vẫn hay áp dụng công thức như thế này:

“Trong trường hợp Bên Bán vi phạm nghĩa vụ [*], Bên Bán phải bồi thường [*]% giá trị hợp đồng, tương đương với [bao nhiêu] vnd”; hoặc

“Bên Mua phải thanh toán số tiền là [*] vnd cho Bên Bán. Ngoài số tiền này, Bên Mua không phải thanh toán cho Bên Mua bất kì khoản tiền nào khác”.

Áp dụng vào trong tình huống này, các bên chỉ cần ghi vào hợp đồng đặt cọc một cách rõ ràng là: nếu Bên Bán không kí Hợp đồng trong thời hạn [*] ngày kể từ ngày nhận cọc, Bên Bán phải hoàn trả số tiền đặt cọc [bao nhiêu vnd] và đồng thời bồi thường gấp 2 lần số tiền cọc [tương đương với [bao nhiêu] vnd]. 

Chào thân ái và quyết thắng nhé.